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SCI et bail d’habitation de l’immeuble aux associés : attention à l’abus de droit

Lorsque le loyer du bien loué par la SCI à ses associés ne permet pas de couvrir les charges des travaux engagés et que, malgré le résultat déficitaire, le loyer est revu à la baisse aggravant ainsi le déficit, la prise en compte des déficits fonciers est remise en cause sur le fondement de l’abus de droit fiscal.

Pour être déductibles, les charges de la propriété doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (CGI art. 31). Dans cette affaire, deux époux ont constitué une SCI dont ils détiennent la totalité du capital social. Cette SCI a acquis une maison d’habitation pour un coût global de 242 000 € financée en totalité au moyen d’un emprunt bancaire. Le même jour que l’acquisition, la SCI a donné à bail d’habitation l’immeuble acquis aux associés moyennant un loyer mensuel de 500 €, porté à 1 000 € à l’issue des travaux de rénovation, puis ramené à 800 €.

Compte-tenu des intérêts d’emprunt et des travaux de rénovation engagés qui ont dépassé les recettes tirées des loyers perçus, la SCI a été constamment déficitaire entre 2014 et 2017.

Considérant que le bail conclu entre la SCI et ses associés visait exclusivement à faire échec aux dispositions de l’article 15, II du CGI lequel dispose que les revenus dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et les charges afférentes à ces biens ne sont pas déductibles, l’administration fiscale a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal.

Le comité relève que le montant du loyer a non seulement été fixé par la SCI à un niveau qui, eu égard aux charges déduites, notamment du fait des travaux engagés, rendait structurellement déficitaire son résultat, mais encore que ce loyer révisé à la baisse par rapport aux prévisions initiales du bail a aggravé le déficit ainsi constaté.

Par suite, les associés ayant disposé du bien comme s’ils en étaient les propriétaires occupants, l’administration était fondée à remettre en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI, les associés s’étant placés dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers que le législateur a entendu combattre.

Pour aller plus loin :

« Société civile immobilière », RF 2021-3 à paraître, § 2456

« Dictionnaire fiscal », RF 2021, § 50925

CADF, aff. 2021-12, 2021-13 et 2021-14, séance du 11 juin 2021

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