Fiscal,Patrimoine
Donations et successions
Les constructions nouvelles toujours exclues de l’exonération temporaire des dons familiaux de sommes d’argent
Les différences de caractéristiques entre un contrat de VEFA et un contrat de construction de maison individuelle commandent de réserver le bénéfice de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit aux seules acquisitions d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement visées par le dispositif.
L’article 790 A bis du CGI prévoit, entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété, à hauteur de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire, sous condition d’affectation des sommes données.
En effet, pour bénéficier de l’exonération, le donataire doit affecter les sommes données dans un délai de 6 mois (CGI art. 790 A bis, I.1°) :
-à l'acquisition d'un immeuble acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement à usage de résidence principale pour lui-même ou pour son locataire ;
-à des travaux et des dépenses de rénovation énergétique sur le logement que le donataire-propriétaire affecte à son habitation principale.
Selon l’administration fiscale, les projets de construction d’une maison individuelle, hors cadre strict d’une VEFA, ne peuvent être assimilés à une acquisition de logement neuf (BOFiP-ENR-DMTG-20-20-20-§ 860-04/09/2025).
Interrogé sur le point de savoir si le gouvernement entendait étendre par la voie doctrinale le champ du dispositif à la construction individuelle qui répond à l'objectif du dispositif qui consiste à soutenir les accédants à la propriété, le Ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique a répondu par la négative.
Selon lui, seule « l’acquisition d’un immeuble acquis neuf ou l’état futur d’achèvement » étant visée par l’article 790 A bis du CGI, une extension de ce champ d’application par la voie doctrinale n’est pas possible. En effet, les deux contrats sont fondamentalement différents. Notamment, dans le contrat de VEFA, l’acquéreur n’est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître de l’ouvrage revenant au promoteur-constructeur (c. const. et hab. art. L. 261-3). Au contraire, dans un contrat de construction de maison individuelle, le particulier, propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur.
Pour aller plus loin :
Dictionnaire fiscal, RF 2025, §§ 38170 à 38177
Rép. Joncour n° 5903, JO 3 février 2026, AN quest. p. 757
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Date: 04/02/2026