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Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Terrains à bâtir échappant à l’exonération des plus-values immobilières au titre des dépendances immédiates et nécessaires

Faute d’établir que les parcelles seraient enclavées, des terrains qui sont vendus comme des terrains à bâtir et qui disposent d’un accès distinct et indépendant de la maison d’habitation exclut qu’ils puissent être regardés comme des dépendances immédiates et nécessaires exonérés d’impôt de plus-value immobilière.

Les contribuables qui procèdent à la première cession d’un logement secondaire à usage d’habitation sous condition de remploi du prix de cession dans l’acquisition ou la construction de leur résidence principale bénéficient d’une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de la plus-value dégagée (CGI art. 150 U, II.1° bis). Les dépendances immédiates et nécessaires du logement dont la cession est exonérée sont également exonérées sous réserve qu’elles soient cédées en même temps que cet immeuble (CGI art. 150 U, II.3°).

Dans cette affaire, un contribuable avait cédé, par deux actes, une propriété immobilière constituée de deux lots lui appartenant, le premier composé d’une maison d’habitation pour 165 000 €, le second composé de parcelles pour 1 054 000 €, soit un prix global de 1 219 000 €, et s’était placé pour les deux cessions sous le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’une résidence secondaire sous condition de remploi pour la plus-value dégagée (CGI art. 150 U, II.1° bis et 3°).

Considérant que certaines parcelles cédées avaient la nature de terrains à bâtir, l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération et a taxé d’office la plus-value réalisée à l’IR et aux prélèvements sociaux.

Le contribuable a contesté le redressement au motif que les deux lots constitués de la maison d’habitation et des parcelles vendues avaient toujours été réunis et n’avaient fait l’objet d’une division parcellaire que pour les besoins de la vente en litige afin de permettre la viabilisation des terrains cédés. Par ailleurs, les parcelles de vigne vendues comme terrains à bâtir étaient irriguées par un puits situé sur le terrain attenant à la maison d’habitation. Enfin, la réunion de ces parcelles permettait l’alimentation en eau et en électricité de la maison. Il en ressort donc que la parcellisation n’était que de pure forme compte-tenu du caractère indissociable des propriétés vendues.

Il est débouté en première instance et en appel.

Dans la droite ligne de sa jurisprudence, la Cour administrative d’appel rappelle que des terrains qui sont vendus comme des terrains à bâtir, c’est-à-dire des terrains destinés à recevoir des constructions (en l’espèce, le terrain était destiné à la construction d’un lotissement) et qui disposent d’un accès distinct et indépendant de la maison d’habitation, faute d’établir que les parcelles seraient enclavées, exclut qu’ils puissent être regardés comme des dépendances immédiates et nécessaires exonérés d’impôt de plus-value.

En revanche, il a été admis que les parcelles grevées de servitudes de passage, notamment pour toutes les canalisations, constituaient des dépendances immédiates et nécessaires.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 293

CAA Marseille 22 avril 2021, n°19MA00832

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