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Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Bénéfice de l’exonération de la première cession d’une résidence secondaire sur réclamation

Si en principe, l’exonération ne s’applique que sur demande du cédant par une mention dans l’acte ainsi qu’il ressort de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III du CGI entré en vigueur 24 septembre 2012, il est permis d’en bénéficier sur réclamation pour une cession intervenue avant l'entrée en vigueur de ce texte.

Les propriétaires qui cèdent leur résidence secondaire pour acquérir dans les 2 ans de la cession leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value réalisée proportionnelle au montant du prix de cession remployé (CGI art. 150 U, II.1° bis).

Dans cette affaire, un propriétaire a cédé le 27 avril 2012 sa résidence secondaire moyennant un prix de 80 000 € générant un impôt de plus-value de 7 764 euros acquitté.

Le 16 juillet 2013, il a acquis sa résidence principale moyennant un prix de 150 000 € financé pour partie au moyen du prix de cession de sa résidence secondaire et pour l’autre, au moyen d’un emprunt. Cette acquisition étant intervenue dans les 2 ans de la cession de sa résidence secondaire, le contribuable a demandé la décharge de l’impôt de plus-value acquitté en 2012 se prévalant du bénéfice de l’exonération visée à l’article 150 U, II.1° bis du CGI applicable aux cessions réalisées depuis le 1er février 2012.

L'administration fiscale ainsi que les juges de première instance ont rejeté cette réclamation, au motif que l'acte de cession ne répondait pas aux conditions de forme prévues par l'article 41 duovicies-0 H de l'annexe III au code général des impôts qui requiert de mentionner dans l’acte de cession la volonté de bénéficier de l’exonération.

Sur appel, le contribuable obtint gain de cause.

En effet, si l'administration, dans sa décision de rejet, a estimé que les conditions de forme fixées par l'article 41 duovicies-0 H de l'annexe III du CGI n'étaient pas remplies, il est constant que ces dispositions, issues d'un décret du 21 septembre 2012, n'étaient pas en vigueur à la date de cession du bien.

Par ailleurs, les dispositions de l'instruction 8 M-3-12 du 17 avril 2012 qui prescrivent des conditions de forme permettant d'obtenir l'exonération de la plus-value et déterminent les conditions matérielles du contrôle par l'administration fiscale de l'effectivité du remploi, ne font, en tout état de cause, par elles-mêmes, pas obstacle à ce qu'un particulier, qui n'a pas fait valoir son droit à l'exonération de la plus-value de cession lors de la vente et n'a donc pas fait mentionner dans l'acte de cession par le notaire les informations exigées par cette instruction, mais qui, dans le délai de 2 ans prescrit par la loi, a effectivement remployé le prix de cession à l'acquisition de sa résidence principale, demande, dans le délai de réclamation prévu à l'article R*196-1 du livre des procédures fiscales, la restitution de l'impôt dont il s'est acquitté sur la plus-value de cession.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 316

CAA Marseille 6 octobre 2022, n° 20MA02805

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