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Date: 2023-01-17

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COVID 19 : UNE CLAUSE DE SUSPENSION DE LOYER SANS EFFET

Durant la crise sanitaire du Covid-19, de nombreux commerçants, contraints de fermer boutique par l'autorité publique, ont dû payer leur loyer malgré l'impossibilité d'exploiter leur fonds. Certains baux contenaient pourtant une clause prévoyant que le paiement du loyer pouvait être suspendu en cas de circonstances exceptionnelles.

Dans deux affaires récentes, les locataires, invoquent ce type de clause pour échapper à leur obligation de régler les loyers impayés. Il s'agit dans les deux cas de sociétés exploitant des résidences de tourisme. Ces locataires ont cru bon de suspendre le paiement des loyers pendant les périodes de fermeture imposée.

La première s'appuie sur la clause prévoyant qu'en cas d'indisponibilité du bien loué à raison de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement des loyers serait suspendu.

La seconde invoque la clause stipulant que, dans le cas où le défaut de sous-location du bien résulterait de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance.

Même réponse des juges dans les deux litiges : les mesures prises pendant la crise sanitaire ne constituaient pas une circonstance affectant le bien loué en le rendant indisponible. Dans ces conditions, la clause de suspension de l'obligation de payer le loyer ne peut pas s'appliquer.

Cass. civ., 3e ch., 23 novembre 2022, nos 22-12753 et 21-21867 B

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