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Patrimoine,Fiscal

Plus-values des particuliers

Incidence neutralisée de la TVA pour le calcul des plus-values immobilières

Lorsque la TVA est mise à la charge de l’acquéreur mais que celui-ci exerce son droit à déduction, la TVA ne peut pas constituer une charge venant en majoration du prix d’acquisition pour le calcul des plus-values immobilières.

En cas de cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value est égale à la différence entre (CGI art. 150 V) :

-le prix de cession, c’est-à-dire le prix réel stipulé dans l’acte lequel est majoré de certaines charges et indemnités et réduit du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittés et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (CGI art. 150 VA) ;

-et le prix d’acquisition effectivement acquitté par le cédant majoré du montant des frais et dépenses divers limitativement énumérés par la loi (CGI art. 150 VB et 683, I ; ann. III art. 41 duovicies I, I.2°).

En l’espèce, une SCI, dont le contribuable était associé à 99 %, a cédé en 2012 un bien immobilier acquis en 2005 réalisant une plus-value immobilière.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a rectifié la plus-value imposable déclarée pour un montant nul pour la porter à 79 883 €, emportant réhaussement des bases d’imposition du contribuable.

Pour déterminer la plus-value, le notaire a majoré le prix d’acquisition de l’immeuble cédé de la somme de 110 830 € que la SCI avait versée en 2005, en sus de ce prix au vendeur, à charge pour ce dernier de reverser cette somme au Trésor pour avoir revendu ce bien moins de 20 ans après son acquisition.

Pour écarter l’application de cette majoration, l’administration a relevé que, lors de l’acquisition de l’immeuble en 2005, la SCI avait fait valoir un droit à déduction de TVA de même montant (110 830 €). En effet, le vendeur lui avait délivré l’attestation légalement requise pour lui transférer le droit à déduction de TVA d’un même montant qu’il détenait.

Par conséquent, si la somme de 110 830 € avait bien été mise à la charge de la SCI en 2005, elle ne pouvait pas constituer une charge augmentative de prix dès lors que la SCI avait, par ailleurs, exercé son droit à déduction. Cette somme ne pouvait donc pas être regardée comme représentative de TVA supportée effectivement par la SCI.

L'appel du contribuable est rejeté.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 518

CAA Douai 30 décembre 2020, n°18DA01697

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