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Sous-évaluation de biens immobiliers dans le cadre d’un divorce : à qui la faute ?

Le notaire chargé d’établir un état liquidatif de communauté ne peut être tenu responsable de l’évaluation donnée par les parties, sauf s’il est en mesure de suspecter une sous-évaluation manifeste.

Un jugement du 21 juin 2005 a prononcé la séparation de corps et de biens entre deux époux, sur leur demande conjointe, et homologué la convention définitive portant règlement des effets de la séparation et l’acte liquidatif de la communauté dressé suivant acte reçu par notaire le 21 mai 2005.

Reprochant au notaire d’avoir sous-évalué, en sa défaveur, deux immeubles dépendant de la communauté qui avaient été attribués à son ex-époux, l’ex-épouse a assigné le notaire en responsabilité et en indemnisation. En effet, il appartient au notaire d’alerter les parties lorsqu’il dispose d’éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause ont été manifestement sous-évalués.

Condamné en appel à payer à l’ex-épouse une certaine somme en réparation de la sous-évaluation des immeubles attribués à l’ex-époux, le notaire se pourvoit en cassation.

Pour le condamner, la cour d’appel a constaté que les immeubles attribués en mai 2005, évalués à 183 000 € et 122 000 € avaient été vendus 6 mois plus tard à 228 673 € et 158 000 €, de sorte qu’il ressortait qu’ils avaient été notablement sous-évalués amputant d’autant l’actif de communauté.

La cour de cassation casse et annule la décision et renvoie l’affaire.

En se déterminant ainsi, sans constater que le notaire disposait d’éléments lui permettant de déceler ou de suspecter que les biens en cause avaient été manifestement sous-évalués, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cass. civ., 1re ch., 6 octobre 2021, n°s 19-23507 et 19-24683

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